Glauber Dourado · 13/11/2026

CBS a 11,3%: como as imobiliárias devem agir

Entenda a alíquota de 11,3% da CBS para imobiliárias em 2027, como preparar contratos e usar IA para proteger margens e otimizar processos.

A imobiliária não deve tratar 11,3% como o imposto da comissão, e também não deve esperar janeiro para fazer a conta. Esse número é a alíquota de referência da CBS, calculada pelo Tribunal de Contas da União em 28 de outubro. Para intermediação, administração e locação, a lei prevê reduções. O que eu faria em novembro é simples: levar três perguntas ao contador, revisar contratos e usar a IA para ganhar tempo no que corrói a margem todo mês.

Um aviso antes de continuar. Eu trabalho com IA no mercado imobiliário e não sou contador. Tudo o que está aqui serve para você chegar melhor preparado à conversa com quem assina a sua contabilidade.

O que foi decidido e o que ainda falta

Segundo a Agência Brasil, o TCU chegou a 11,3468% e arredondou para 11,3%. O resultado foi para o Senado, que fixa a alíquota por resolução. De acordo com o Contábeis, o prazo é 15 de dezembro e, se o Senado não votar, vale a conta do TCU. A estimativa que circulava antes era de 9,21%, segundo a Reuters.

A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins. Em 2027 e 2028, o IBS entra em teste com 0,1%, e a CBS é reduzida nesse mesmo 0,1 ponto. A alíquota será recalculada todo ano até 2033, então o número de hoje não é para sempre.

Por que 11,3% não é a conta da sua comissão

A Lei Complementar 214/2025 tem um regime próprio para imóveis. O artigo 252 coloca nele os serviços de administração e intermediação, além de venda e locação. O artigo 261 reduz as alíquotas em 50% e, na locação, em 70%.

Fiz a conta de referência sobre os 11,3%, só para você visualizar a ordem de grandeza:

• Intermediação e administração: redução na lei 50%; conta de referência cerca de 5,65%.

• Locação, cessão onerosa e arrendamento: redução na lei 70%; conta de referência cerca de 3,39%.

Essa tabela não é o seu imposto. A carga real depende do regime da empresa, dos créditos, da alíquota que o Senado fixar e de como cada operação é classificada.

Há mais três pontos que vale ter na mão:

• Simples Nacional. Segundo o Contábeis, a CBS continua dentro do DAS e nada muda na alíquota em 2027. Pergunte ao contador se os seus clientes empresariais vão pedir crédito e se vale comparar com o regime regular.

• Lucro Presumido. Hoje paga 3,65% de PIS e Cofins, sem crédito. Passa ao modelo com crédito sobre o que compra com tributo destacado. Como imobiliária costuma ter pouco insumo e muita folha, essa simulação precisa ser feita com os seus números.

• Comissão dividida. O artigo 255 diz que, quando há mais de um corretor na intermediação, a base é a parte ajustada com cada um, e cada um responde pelo tributo sobre a sua parte. Isso mexe na forma de registrar a divisão.

Outro detalhe: o redutor de 30% do artigo 127 vale para profissões listadas na lei, e o corretor de imóveis não está na lista. Se alguém usar esse redutor na sua simulação, peça para rever.

As três perguntas para levar ao contador em novembro

1. Qual é a minha conta em cada linha de receita? Peça a simulação separada para venda, administração e locação, com o regime atual e os créditos reais.

2. Meus contratos estão prontos? Revise a taxa de administração, a divisão de comissão com parceiros e as cláusulas de reajuste. Com o jurídico, veja o que precisa de ajuste antes de janeiro.

3. O sistema vai emitir a nota certa em janeiro? Pergunte ao fornecedor do ERP e da nota fiscal se a CBS já está configurada e quem testa.

Se os seus clientes proprietários têm vários imóveis, vale um quarto assunto. Pelo artigo 251, a pessoa física da locação vira contribuinte quando, no ano anterior, a receita passa de R$ 240.000 e são mais de 3 imóveis. Essa dúvida vai chegar à sua mesa, e a resposta segura é encaminhar ao contador do proprietário.

Onde a IA entra na preparação

A IA não decide tributo. Ela ajuda a organizar o que o contador precisa ver e a transformar a mudança em comunicação clara. Comece por aqui, usando dados da empresa, sem nome de clientes:

Vou conversar com meu contador sobre a CBS de 2027. Minha imobiliária atua com [venda, locação, administração], no regime [Simples ou Lucro Presumido]. Esta é a receita mensal média por linha: [valores]. Estas são as principais despesas: [lista]. Monte uma lista de perguntas para o contador, separadas por linha de receita, e uma tabela em branco para ele preencher. Não calcule tributo e não afirme qual regime é melhor. Marque como "conferir" tudo o que depender de lei ou de interpretação.

Depois, peça um resumo em linguagem simples do que o contador e o jurídico já validaram, para a equipe responder sempre da mesma forma. Sem a validação deles, esse texto não sai.

Como implantar a IA no dia a dia para proteger a margem

Se a conta do imposto subir na sua simulação, você terá três saídas: repassar, cortar ou ganhar eficiência. A IA ajuda só na terceira, e vale começar pequeno. Escolha uma tarefa por área, com um responsável pela revisão:

• Atendimento. Rascunho da primeira resposta ao lead, sempre com dados do imóvel confirmados.

• Captação e anúncio. Texto a partir da ficha, com revisão antes de publicar.

• Administração de locação. Resumo de chamados e minutas de mensagens ao proprietário e ao inquilino.

• Financeiro. Organização de relatórios internos, sem colar dados pessoais de clientes em ferramentas abertas.

Antes de começar, anote como a tarefa está hoje: quanto tempo leva e quantas vezes precisa ser refeita. Sem isso, em março você não vai saber se a IA ajudou. Se precisar de um critério para a primeira tarefa, escrevi sobre isso em por onde a imobiliária começa com IA.

Isso não garante que cubra o aumento de tributo, porque depende da operação.

Perguntas frequentes

A comissão vai pagar 11,3% de CBS em 2027?

Pela lei, a intermediação tem redução de 50% no regime regular. No Simples, a CBS segue dentro do DAS. A conta da sua empresa quem fecha é o contador, depois que o Senado fixar a alíquota.

O corretor autônomo também é afetado?

Depende da receita e do enquadramento. O artigo 26 tira do papel de contribuinte o nanoempreendedor, a pessoa física com receita abaixo de 50% do limite do MEI que não aderiu a esse regime. Fora disso, confirme a sua situação com o contador.

A IA pode calcular o meu imposto?

Use a IA para organizar dados e perguntas. O cálculo e o enquadramento ficam com o contador, porque a ferramenta pode errar com a mesma segurança com que acerta.

Se você quer saber por onde começar a usar IA na sua imobiliária antes de janeiro, faça o Diagnóstico de Maturidade de IA em glauberdourado.com.br/diagnostico-ia-imobiliaria. É gratuito, leva cerca de 5 minutos e entrega as suas prioridades e um plano de ação de 30 dias.

Foto de capa: Towfiqu barbhuiya no Unsplash.